కంక్లూజివ్ టైటిల్స్ అవసరమా?

Sun,April 21, 2019 12:51 AM

రాజ్యాంగం ప్రకారం- భూమి రాష్ట్ర పరిధిలోని అంశం. కేంద్ర ప్రభుత్వం దీనిపై శాసనం చేయలేదు. కంక్లూజివ్ టైటిల్ విధానానికి, స్థానిక అవసరాలకు అనుగుణంగా ప్రతి రాష్ట్రం సొంత చట్టాలను చేసుకోవలసి ఉంటుంది. కొన్ని కేంద్ర చట్టాలను కూడా సవరించవలసి ఉంటుంది ఇది కేంద్రమే చొరవ తీసుకొని చేయాలె.

Santhoshkumar
తెలంగాణ రాష్ట్ర సర్వతోముఖాభివృద్ధిలో భాగం గా ముఖ్యమంత్రి కేసీఆర్ ఎవరేమనుకున్నా సరే, విప్లవాత్మకమైన, వినూత్నమైన రెవెన్యూ చట్టాన్ని జూన్‌లోగా ప్రవేశపెడతామని ప్రకటించారు. భూ వివాదాలను అంతం చేయడానికి, భూ యజమానులకు ధ్రువీకృత (కంక్లూజివ్) టైటిల్స్ ఇవ్వడానికి ఈ కొత్త చట్టాన్ని ప్రవేశ పెడతామని ఆయన వెల్లడించారు. ఇది దేశంలోని ప్రతి ఒక్కరూ గమనించక తప్పని వినూత్న చట్టమవుతుందని, ప్రతి భూ కమతానికి లెక్క ఉంటుందని ఆయ న వివరించారు. జూన్ తరువాత ఈ కొత్త చట్టం అమలులోకి రాగానే, గిరిజన, గిరిజనేతర, పోడు, రెవెన్యూ, నాన్ రెవెన్యూ తదితర భూములన్నీ గుర్తించి స్పష్టమైన టైటిల్స్ ఇస్తామని ఇటీవల నిర్మల్‌లో జరిగిన ఒక బహిరంగ సభలో కేసీఆర్ వెల్లడించారు. ప్రజలు కొంచెం ఓపిక పట్టాలని, తొందరపడి తమ భూ సమస్యల పరిష్కారం కోసం లంచాలు ఇవ్వవద్దని ముఖ్యమంత్రి అసాధారణ రీతిలో ప్రజలకు విజ్ఞప్తి చేశారు. ఈ నేపథ్యంలో భూమి టైటిల్స్ ఎందుకు స్పష్టంగా లేవు, కంక్లూజివ్ టైటిల్స్ అంటే ఏమిటి? దీనివల్ల ప్రజలు, ప్రభుత్వం ఆశిస్తున్న ప్రయోజనం ఏమిటి? దీనిని అమలు చేయడంలో ఎదురయ్యే సవాళ్లు ఏమిటి? మొదలైనవి తెలుసుకోవలసి ఉన్నది.

భూమి టైటిల్స్ ఎందుకు స్పష్టంగా లేవు?: మన దగ్గర భూ యాజమాన్యం అంచనాతో కూడినవి (ప్రజంప్టివ్). 1882 నాటి ఆస్తి బదిలీ చట్టం ప్రకారం- స్థిరాస్థి (భూమి) హక్కు (టైటిల్)ను రిజిస్టర్డ్ డాక్యుమెంట్ ద్వారా బదిలీ చేయవచ్చు లేదా అమ్మవచ్చు. 1908 నాటి రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం ప్రకారం ఈ డాక్యుమెంట్ల రిజిస్ట్రేషన్ జరుగుతుంది. అందువల్ల భారత దేశంలో భూమిని లేదా ఆస్తిని రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం అంటే, బదిలీ (సేల్ డీడ్)ని రిజిస్ట్రేషన్ చేయడమే అవుతుంది తప్ప భూమి టైటిల్‌ను కాదు. రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ అంటే భూ యాజమాన్యానికి సంబంధించిన ప్రభుత్వ గ్యారెంటీ కాదు. దేశంలో ఏ ఒక్క డాక్యుమెంట్ కూడా యాజమాన్యానికి గ్యారెంటీ ఇవ్వదు కనుక, రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్స్, హక్కుల రికార్డు, ఆస్తి హక్కు రసీదులు, ప్రభుత్వ సర్వే డాక్యుమెంట్ల ద్వారా భూ యాజమాన్యాన్ని ధ్రువీకకరణ జరుగుతుంది. భారతదేశంలో, తెలంగాణలో భూ యాజమాన్యం వివిధ డాక్యుమెంట్ల ఆధారంగా జరుగుతుంది కనుక- ఫలానా డాక్యుమెంట్ల ప్రకారం కావచ్చు అనుకునేవి (ప్రిజంప్టివ్ స్వభావం). అందువల్ల వీటిని సవా లు చేయడానికి ఆస్కారం ఉంటుంది. పాత యాజమాన్య రికార్డులను తనిఖీ చేసుకోవలసిన బాధ్యత కొనుగోలుదారుపై ఉంటుందే తప్ప రిజిస్ట్రార్‌కు కాదు.

కంక్లూజివ్ టైటిల్స్ సూత్రాలు: కంక్లూజివ్ టైటిల్ అంటే ఆస్తి యాజమాన్యానికి సంబంధించిన తిరుగులేని ధ్రువీకృత రుజువు. కంక్లూజివ్ టైటిల్స్ దశ రావాలంటే, నాలుగు ప్రాథమిక సూత్రాలు ఉండాలె. ఒకటి- ఆస్తి రికార్డుల నిర్వహణకు ఒకే సంస్థ ఉండాలె. 2. దర్పణ సూత్రం వర్తించాలె. అంటే ఆస్తి రికార్డులు క్షేత్ర వాస్తవికతను ప్రతిబింబించాలె. 3- పరదా సూత్రం. అంటే ఒక టైటిల్ రికార్డు ఉన్నదీ అంటే అదే స్పష్టమైనది. ఇక పాత లావాదేవీలను తవ్వితీయాల్సిన అవసరం ఉండకూడదు. 4- టైటిల్ గ్యారెంటీ ఉండటమే కాకుండా, తప్పు ల వల్ల నష్టం జరిగితే ఆస్తి యజమానికి పరిహార హామీ ఉండాలె. తెలంగాణతో సహా పలు రాష్ర్టాలలో ఆస్తి రికార్డులకు సంబంధించి రెండు లేదా మూడు సంస్థల పరిధి ఉన్నది. రెవెన్యూశాఖ రికార్డులను తయారుచేసి నిర్వహిస్తుంది. సర్వే, సెటిల్‌మెంట్ శాఖ పటాలను తయారు చేసి నిర్వహిస్తుంది. ఎంక్యుంబరెన్స్, బదిలీ రిజిస్ట్రేషన్, తనఖా మొదలైనవి రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ చూసుకుంటుంది. కొన్నిరాష్ర్టాల్లో సర్వే అండ్ సెటిల్‌మెంట్ శాఖకు బదులుగా కాన్సాలిడేషన్ శాఖ ఉన్నది. కొన్ని రాష్ర్టాలలో వివాదరహిత మ్యుటేషన్లు చేసే అధికారాన్ని స్థానికసంస్థలకు అప్పగించారు. నగర ప్రాంతాల్లో పన్నులు విధించడానికి నగర స్థానిక సంస్థలు ఆస్తి రికార్డులను నిర్వహిస్తాయి. ఈ శాఖలను విలీనం చేయడం పరిపాలనాపరంగా, రాజకీయంగా క్లిష్టం. ఇది ఇప్పుడు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ముందున్న పెద్ద సవాలు.

ప్రయాసతో కూడిన సర్వే ప్రక్రియ, రికార్డుల నిర్వహణ విధానం వల్ల కాలం చెల్లిన మ్యాప్‌లు ఉన్నాయి. పలు కేసుల్లో పూర్తి వివరాలను చేర్చడం లేదు. దీంతో రికార్డులు వాస్తవ పరిస్థితిని ప్రతిబింబించడం లేదు. అందువల్ల వాస్తవిక రికార్డులు కావు. ఇప్పుడు దేశంలో కానీ, తెలంగాణలో కానీ, ఒప్పందాలను, పత్రాలను రిజిస్ట్రేషన్ చేయాలంటే నాన్ ఎంక్యుంబెరెన్స్‌ను ధ్రువపరుచుకోవడానికి పాత యాజమాన్య, లావాదీవీల రికార్డులను అన్వేషించాలె. ఎప్పటికప్పుడు మార్పులను చేర్చకపోవడం వల్ల ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ విధానం వల్ల ఏర్పడిన సమస్య ఇది. ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ విధానంలో ఆస్తి యజమానికి గ్యారంటీ ఇవ్వడం, పరిహారం ఇవ్వడం ఉండదు.
కంక్లూజివ్ టైటిల్ వల్ల ఉపయోగాలు: కంక్లూజివ్ టైటిల్ విధానం వల్ల ఆస్తుల నిర్వహణ ఒక పరిపాలనా ప్రక్రియగా, ఆదాయ వనరుగా ఉండదు. పౌర సేవగా మారిపోతుంది. ఈ పెద్ద మార్పు ప్రజలకు ప్రయోజనకరం. ముఖ్యమంత్రి సాధించాలనుకుంటున్నది ఇదే.

కంప్యూటరీకరణ మూలంగా, ఆస్తి రికార్డులు ప్రజలకు అందుబాటులో ఉంటాయి. ఆస్తి యజమానులు రికార్డులను సులభంగా పొందివచ్చు. ప్రస్తుతం ఆస్తి రికార్డుల రెవెన్యూ శాఖ అధికారి అధీనంలో ఉంటాయి. కంప్యూటరీకరణ జరిగిన తరువాత రికార్డులు వాస్తవికతకు అద్దం పడుతాయి. ఒకే దగ్గర మొత్తం వివరాలు పొందవచ్చు. ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ విధానం వల్ల లిటిగేషన్‌లకు ఆస్కారం ఉంటుంది. కంక్లూజివ్ టైటిల్స్, వక్రీకరణలకు అతీతంగా తయారైతే పౌరులకు ప్రయాస తప్పుతుంది, సమయం ఆదా అవుతుంది. ఆస్తి హక్కులు స్పష్టంగా నిర్వచించి ఉంటే, ఆర్థికవృద్ధికి దోహదపడుతుందనీ, పబ్లిక్, ప్రైవేట్ పెట్టుబడులను ఆకర్షించవచ్చునని ప్రపంచవ్యాప్తంగా వెల్లడైంది. ఆస్తి మార్కెట్ విలువ, పాత లావాదేవీలు అన్నీ వెబ్‌సైట్‌లో ఉంటాయి. దీనివల్ల ఆస్తి బదిలీ సులభమవుతుంది. స్టాంప్ పన్ను, రిజిష్ర్టేషన్ ఫీజు అన్నీ ఎలక్ట్రానిక్ పేమెం ట్ ద్వారా సాగించవచ్చు. కంక్లూజివ్ టైటిల్ విధానం పౌరులకు ఉపయోగకరం. మ్యాప్, యాజమాన్యం, పన్నులు మొదలైన రికార్డులు ఉండటం వల్ల సమర్థవంతమైన పరిపాలన సాధ్యపడుతుంది. విపత్తు నిర్వహణ, భూమి సేకరణ, పునరావాసం, భూ ఉపయోగ ప్రణాళిక, ఆహార భద్రత, బీడు భూమి నిర్వహణ, నీటి పారుదల కార్యక్రమాలు, ఈ -క్రెడిట్ సౌకర్యం, స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు తదితరమైన వాటికి తగిన విలువ కట్టడం మొదలైన అంశాలలో సౌకర్యం మూలంగా ఉత్తమ పాలన సాధ్యమవుతుంది.

స్పష్టమైన భూమి టైటిల్స్‌కు మార్గపటం: ఆస్తి రికార్డుల కంప్యూటరీకరణ, ఆధునిక సాంకేతిక పరిజ్ఞానాన్ని ఉపయోగించి పటాలు తయారుచేయడం, రిజిస్ట్రేష న్ ప్రక్రియను కంప్యూటరీకరించడం, శిక్షణ-సామర్థ్య నిర్మాణం వల్ల భూమి యాజమాన్య హక్కులకు గ్యారెంటీ ఇవ్వడం, పరిహారం చెల్లించడం సాధ్యమవుతుంది.
రాజ్యాంగం ప్రకారం- భూమి రాష్ట్ర పరిధిలోని అంశం. కేంద్ర ప్రభుత్వం దీనిపై శాసనం చేయలేదు. కంక్లూజివ్ టైటిల్ విధానానికి, స్థానిక అవసరాలకు అనుగుణంగా ప్రతి రాష్ట్రం సొంత చట్టాలను చేసుకోవలసి ఉంటుంది. కొన్ని కేంద్ర చట్టాలను కూడా సవరించవలసి ఉంటుంది ఇది కేంద్రమే చొరవ తీసుకొని చేయాలె. కంక్లూజివ్ టైటిల్ విధానానికి సంబంధించి కేంద్రం ఒక నమూనా చట్టాన్ని రూపొందిస్తున్నది. రాష్ర్టాలు తమ చట్టాలను తయారు చేసుకోవడానికి ఇది ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది. చాలా రాష్ర్టాలలో రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్, పంచాయతీరాజ్, శాఖలు విడివిడి మంత్రిత్వ శాఖల పరిధిలో ఉన్నాయి. వీటిని విలీనం చేయడం రాజకీయంగా, పరిపాలనా పరంగా ఒకపెద్ద సవాలు. కొత్త వ్యవస్థ అమలులోకి వచ్చే వరకు పాత పద్ధతులు కొనసాగేవిధంగా ఐటీ పరిజ్ఞానం ఉపయోగపడుతుంది. అయినప్పటికీ, వీటిని ఏకీకృతం చేయడం పెద్ద సవాలే.

రాష్ట్ర ప్రభుత్వం పాలనా సంస్కరణల్లో భాగంగా-కొత్త రెవెన్యూ చట్టాన్ని ప్రవే శపెట్టడమే కాకుండా, జిల్లా కలెక్టర్ల పేరును జిల్లా పరిపాలనా అధికారిగా మార్చాలని, వారికి కొత్త రకం విధులు అప్పగించాలని భావిస్తున్నది. రాష్ట్ర పరిపానల కోసం సొంతంగా తెలంగాణ స్టేట్ అడ్మినిస్ట్రేటివ్ సర్వీస్ (టిఎస్‌ఏఎస్)ను ఏర్పా టు చేయాలని కూడా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం భావిస్తున్నది. ఐఏఎస్, ఐపీఎస్, ఐఎఫ్‌ఎస్ అధికారుల కొరత తీవ్రంగా ఉన్నది. అందువల్ల రాష్ట్ర ప్రభుత్వం క్యాడర్ పోస్టుల భర్తీ కోసం కొత్త సర్వీసును సృష్టించాలనుకుంటున్నది. ఈ కొత్త సర్వీసు ఇప్పుడున్న నిర్మాణంలోని గ్రూప్- 1, గ్రూప్- 1బికి సమానంగా ఉంటుంది.
(వ్యాసకర్త: శాసన సభ్యులు, వ్యవసాయం, పర్యావరణం, సహకారోద్యమంలో నిష్ణాతులు)

486
Tags

More News

VIRAL NEWS

Featured Articles

Health Articles